时代周报记者杨静发自上海
在地产之一阵营军团的追逐中，总会有新的进入者。
目前新人是旭辉控股集团有限公司(00884。HK，以下简称旭辉)。7月11日，“旭辉2017 -2021”新五年战略如期发布，其进军之一阵营的野心展露无遗。
去年突破500亿业绩的旭辉，正在变得更高调、更大胆、更跃进。在董事长林忠勾勒的版图中，未来五年，旭辉将向3000亿销售额、100亿利润发起冲击，年均复合增长率超过40%，在全国70个城市完成布局。
所谓3000亿不是一个静态指标，而是进一步瞄准行业前八的排名，锁定2020年前的目标完成期。
前面正在下沉
此前，旭辉销售业绩从原来的96亿元突破到500亿元，用了4年时间；现在仅今年上半年就达到了471.5亿元。7月5日，旭辉公布了今年的合同销售目标，由原来的650亿元上调至800亿元，增幅23%。
快的是徐汇的城市布局速度。
7月11日，其与Xi当地房地产公司荣华控股集团达成战略合作。旭辉首次进入Xi安，布局31城。
再进一步，今年上半年，旭辉在重庆、成都、郑州等华中地区布局。再加上2016年进入的宁波、佛山、郑州、济南、三亚等三四线城市，不难发现徐汇的战线正在下沉。
但这并不意味着放弃一二线城市。7月12日，徐汇再次联手香港置地，拿下了被戏称为“上海最贵的菜市场地块”。
“一线都市圈，二线，强三四线一定要全面布局。”徐汇集团董事长林忠解释说，徐汇的战略是实施省会城市布局之一和第二。
旭辉在浙江的布局就是一个注解。路径是从杭州到宁波、绍兴、温州等城市，背后是先抢占培育战略要地，再就近辐射的思路。为此，徐汇还成立了浙江事业部。同样，徐汇也在苏南、粤港澳。
如今，徐汇拥有华东、华北、华南、华中四大区域。进入三四线城市，徐汇也有自己的选择:一是一线城市的溢出区，二是一线城市的辐射区。上海周边的嘉善、嘉兴；广州周边的中山、佛山；深圳周边的东莞、惠州纳入前者分类；江苏南通、浙江湖州、河北石家庄、保定是后者。有给有取，重点关注长三角、粤港澳、京津冀都市圈的强三四线城市。
组织架构的调整是战线下沉的保障之一。据林忠介绍，徐汇将进一步完善“大平台、小群体项目集群”的组织架构。大平台是集团，小集团是各个事业部。项目群拥有一些日常权限。
预计未来将有21个区域集团，每个集团平均业绩超过200亿元，项目集群数量将达到50-600个，从而确保实现超过3000亿元的业绩。
另一个维度上，也意味着旭辉未来会有更大的组织运营。在这方面，林忠也承认，他把小集团看作是集团业务和职能的承担者。当小团体有了一定的自 *** ，总部就会变成精英型的、有能力的总部。他甚至把变革管理能力作为内部评价和考核高管能力的主要指标。
内部裂变和护城河
旭辉撬动未来的支点在哪里？
林给出的是“一体两翼”的发展战略。总之，融合就是坚持主航道；两翼是“房地产”和房地产金融化。
林坦言，每一次调控，都是企业弯道超车的机会。6000亿之前，旭辉应该是碰不到天花板的。如何把主业做大做强是思考的意义，而不是转型的纠结。正因如此，他多次在公司内部叫停“转型”的想法。
“新基调是做城市生活综合服务商”。林重申，这意味着徐汇仍将是一个由单一业务主导的多元化企业集团。
对于主营业务，旭辉采取双轮战略控制。一方面是“从土地购买、开发到物业出售”的内生增长；另一方面，通过整合并购的增长，预计今年并购获得的土地将占总量的55%左右。
林忠预测，旭辉未来会有更多的并购，成为未来的整合者。在另一种背景下，旭辉采取“开发、销售、管理、持有”的模式。
具体来说，主营业务的产品结构主要由住宅和商业办公，以及少量的特色小镇、度假休闲、养老产业组成。住房是大头，占85%，涵盖了从单身到老年的整个生命周期。房子中，刚需且低于全市平均房价的中低档房占10%；中档品质是刚需和首改，占40%；高端，占30%；剩下的20%都是比较高端的产品。
此外，目前旭辉内部也在整合所有的数据，利用主营业务的资源、平台和优势，拓展产业链上的相关多元化业务。自2016年以来，徐汇逐步实施了现在所谓的“房地产”战略。
主要由内部称为“六小龙”的业务板块组成——商业管理、物业及社区服务、教育、公寓长租、EPC(住宅产业化)、工程建设。
更重要的是，未来“六小龙”将会独立核算、独立运营，成为家族企业，同时市场化、资本化。房地产行业已经向前迈出了一步。旭辉旗下永盛物业近日挂牌新三板。
在模式上，“地产”的业务主要包括控股和参股两种。目前“六小龙”是前者，因为公司本身有资产和资源纽带，可以实现协同；反而会选择参股，比如和易居、链家的合作，进入智能家居、3D打印的住宅领域。
林认为，未来股市的流通、交易、服务、资产管理都是旭辉的机会，但房地产业务肯定占集团90%，其他业务加上“六小龙”只占10%。
