一个行业开始进入瓶颈。
根据最新的研究报告，国内房地产市场处于低迷状态。新建商品房库存总量攀升至近五年更高水平，52110万平方米。
上海易居房地产研究院周五发布的全国百城住宅库存报告显示，截至11月，全国100个城市新建商品住宅库存总量为5.211亿平方米，为2016年8月以来更高。
报告显示，100个城市新建商品住宅库存总量环比、同比均上涨2.1%。环比连续4个月增长，同比保持36个月增长态势。
报告还显示，11月份，全国100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量仅为3437万平方米，呈现“供大于求”的大趋势。
曾几何时，一个新楼盘的预售资格经常被购房者“抢光”。然而现在，随着房屋数量的增加，随着整体人口增长出现疲态，房地产市场陷入低迷。
一个13亿人口的经济体，一个13亿人口的大市场，越来越饱和。正如壳牌CEO也说过:“国内房地产市场已经从增量时代走向存量时代。”
当房地产市场低迷时，随之而来的是鼓励购房的措施。
这在三四线城市尤为严重，去库存是这些三四线城市面临的压力。
湖北荆门、河南新乡等地相继出台鼓励购房措施。这些措施涉及限制荆门土地和商品供应总量、优化土地供应、收紧商品房项目预售许可条件、实施大学生购房补贴、支持新建非住宅商品房交易等。这些措施变相表明，我们对房子的感情——爱与恨是交织在一起的。
易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，12月份和明年一季度，全国三四线城市的限购政策会更加宽松，以缓解去库存压力。
易居房地产研究院还发布了2021年11月全国40个城市新建商品住宅成交报告。报告显示，11月，全国40个城市新房成交为近10年同期最差。预计未来三个月，40个城市新房成交将继续下降。
路透社的调查显示，预计楼市低迷将持续到2022年上半年。由于信贷紧缩和即将到来的财产税，房价和销售额都将下降。
中国社科院院长谢伏瞻上周在《2022年经济蓝皮书》发布会上提到，中国部分房地产企业的债务问题比较突出。需要关注的是近期房地产销售、投资和土地出让的放缓，以及部分城市房价下跌和购房的观望情绪。
谢伏瞻说:“房地产相关行业链条长，在国民经济中具有系统重要性，特别是对依存度高的领域。一旦房地产市场过度放缓，可能会引发更复杂的风险传导链。”
在过去，房地产一直是经济中的重要链条之一。但是，随着经济的进一步发展，房地产价格已经变相制约了经济的发展。但目前来看，我们还是离不开房地产。
就业、土地出让金、购置税，某种意义上为地方 *** 创造了收入。当房价受到影响，购房者观望情绪溢出时，这些地方的收入也会下降。
2018年，18.3万亿财政收入中，约6.5万亿来自土地使用权出让金，占比35.5%。土地出让金对于财政收入的重要性不言而喻。
另一方面，土地出让金本质上与房地产密切相关。随着房地产陷入低迷，影响的不仅仅是房企和购房者，还有当地的收入。
这是一个两难的选择。
地价是房价的重要组成部分。土地供应过多可能抑制地价和房价，从而减少地方收入；土地供应过少可能会推高地价和房价，这与调控房地产的目标相悖。
经济学家认为，地方 *** 是唯一的土地供应商。当土地供应和地方收入交织在一起时，地方 *** 在地价和房价上涨期没有足够的动力通过增加供应来稳定价格，甚至可能选择实施“饥饿供地”，进而抬高商品住宅用地价格。
回过头来看，在厦门地价上涨最快的2015年和2016年，厦门推出的住宅用地明显减少，从2009年的43块减少到2015年的8块。即使厦门等一二线城市近年来加快了土地供应，但这些大城市的住宅用地占城市建设用地的比例仍远远落后于国际水平。
基于此，我们可能对房地产又爱又恨。一方面来自房地产产生的高收入，另一方面来自房地产带来的高房价，这是一把双刃剑，有利有弊。
安信证券首席经济学家高善文在2017年指出，不同规模的城市供地意愿也有很大差异。大城市和特大城市供地意愿较低，中小城市供地意愿较高。城市化进程后，人口向大城市和特大城市集中。同时，由于这些城市土地供应意愿较低，房价上涨压力明显。
根据2017年高善文的计算，日本三大都市圈的住宅用地占44%，纽约为38%。只有19%的深圳、18%的香港和21.5%的上海都是港口城市。在内陆城市中，首尔和伦敦都市圈的居住用地分别占57%和55%，而北京和天津仅为19%。
土地决定房子是否稀缺，稀缺决定价格。
在上海房价暴涨的2015年7月至2017年8月，上海三年住宅用地供应增速分别为-0.24%、-44.31%、53.19%。
减少土地供应带动现有地价上涨，从土地出让中获得更多收益。高价地带动高楼面价，从而带动房价上涨，等等。
但好处是卖地收入支持了城市的基础设施交付和城市化，加速了城市化，促进了经济繁荣。
凡事都有两面性，鱼与熊掌不可兼得。
以笔者居住的成都为例，其2017-2021年住宅用地年均供应量相当于一个3平方公里的土地。根据第六次人口普查数据，成都市区人口密度约为8300人/平方公里。换算后，成都新增居住用地面积仅够7.47万人居住。
现在房地产的低迷不在于土地供应，而在于金融风险。金融风险的调控和平稳落地是重中之重，再加上银行限制房企贷款的措施和疫情的影响。这导致了房地产市场的低迷。
更重要的是，随着房地产市场供需的枯竭和新增人口的短缺，这些问题将在更长时期内困扰房地产行业。
目前比较实际的情况可能是，大部分刚需的人都买了，或者还买不起。至于为下一代买房，各种经济压力接踵而至，困扰的不仅仅是房地产，还有梦想拥有房子的工薪阶层。
结束。
作者:罗先生，《新青年》职场内参。关注事物发展背后的逻辑，乐观悲观者。我会把我的知识磨碎给你看。
