新房烂尾,业主该如何维权?有哪些选择和误区?这篇文章,我们好好聊聊。
一、解除《商品房买卖合同》,可行么?不建议!
买到烂尾楼,业主最先想到的,肯定是退房退钱。房子我不要了,开发商把房款退给我就行。一拍两散,互不亏欠!想法很好,但存在两个问题!
(一)房子不是你想退,想退就能退
虽然业主与开发商签订的有《商品房买卖合同》,明确规定:延期交房XXX天,业主有权退房。
但在实践中,尤其是房地产市场低迷的当下,法院对解除购房合同的认定标准是非常严苛的。除非延期特别久(无统一、准确数字,推测至少一年半以上),法院一般只会判决开发商支付违约金,不会解除合同关系。
为何会这样?从法律角度,封土令、疫情等不可抗力因素确实客观上影响了施工。但更多的,法院是考虑了法律之外的其他因素(社会、维稳)。如果业主们都退房了,开发商、政府将面临何等局面?可想而知。
(二)退房成功,房钱两空?
若业主攻克了第一关,成功解除了与开发商的购房合同。接下来,业主要做的,就是坐等开发商退钱。此时,业主可能面临以下两种情况:
1、开发商有钱,业主成功拿回购房款。
这种业主,上辈子真是烧高香了。概率太低,跟中彩票差不多!毕竟,就是因为开发商没钱,项目才烂尾的。业主还能从开发商身上,把购房款撸走?
2、开发商没钱,业主丧失优先权
开发商欠了很多外债,可能导致破产。若破产清算,就这些外债、开发商是按照下列顺序(从前到后)清偿的:
(1)业主;
(2)施工单位;
(3)有抵押的债权;
(4)无抵押的债权
因此,若开发商破产,业主有优先受偿权。而一旦业主解除购房合同,则变为无抵押的债权人,清偿从第一顺位直接掉到最后一位。这绝不是业主希望看到的。
二、起诉要求开发商支付延期交房违约金,可行么?
可行!但建议待新房交付后再起诉!
项目没有正式交付之前,无法计算开发商违约的具体天数。因此,建议业主先别急着起诉,待项目正式交付、违约天数已定时,再诉无妨!
三、能否停贷?
虽然社会舆论一直号召,银行对烂尾楼业主停贷,待项目恢复建设后再付房贷。但从法律角度,停贷无依据。实践中,也罕有银行同意停贷的先例。
因此,业主若想停贷还需与银行多做沟通、并征得其同意(难度五颗星)。贸然停贷,将面临被银行起诉的风险。
四、媒体介入有用么?
小道消息,此类问题官媒现在是不碰的。毕竟属于敏感、负面事件,政府也在积极想办法解决。我们也不难发现,主流媒体哪个天天报道烂尾楼?敢报道的,大多是自媒体。虽然曝光率不低,但毕竟社会影响力有限!
退一步说,即使主流媒体介入了,又能起到多少作用?合作省台曾报道鑫X某盘延期交付问题,采访时开发商工作人员直接抢摄像机,把记者也弄伤了。此事当时热度不小,多家媒体转载,但最后也不了了之。因此,这类事件中,媒体的监督作用十分有限。
五、信访有用么?
小心红码!
六、业主维方式参考
起诉、媒体、信访,上文一一列举了、作用都很有限!业主想自救,最终还要靠自己!
以下,是我总结的,业主自救的大致策略、路径。涉及的法律问题并不多,仅供大家参考:
(一)成立统一的维权组织
一个人的力量是有限的,集体的力量是无穷的。因此,联合小区所有业主,成立维权组织,选举领导成员,统一思想集体行动是十分必要的。
(二)积极与政府部门沟通,了解项目真实情况
项目为何停工?开发商究竟欠了多少钱?这些问题,业主很难搞清楚。但只有了解清楚了,业主才能对症下药,提出切实可行的解决方案。
这些信息如何了解?开发商肯定不会跟你实话实说,只能找相关政府单位。
(三)制定切实可行的自救方案
各个项目,开发商欠债多少区别还是很大的。
对于那些,离交工不远、开发商欠钱不多的项目,业主自发凑钱保交房是个不错的选择。
但对那些,刚刚施工就烂尾、开发商负债累累的项目,仅靠业主自救恐怕很难,只能等政府介入或第三方收购。
以上三步看似简单,但实际操作困难重重。大多数的烂尾项目,一烂好多年,至今仍没有解决。
七、总结
我有很多关系不错的朋友,都买到了烂尾楼,甚至有人连续买房连续烂尾。他们咨询我时,都想寻求一种最快捷、有效的、放之四海而皆准的解决方法。
遗憾的是,此类问题、无论如何都很难解决。它远远超过了业主、律师、开发商、甚至是政府的能力范畴,需要大量的人力、财力、精力,再加上运气才能解决。大部分时候,业主能做的,只能是等!等开发商周转,等第三方介入,等政府给个说法!
希望所有的烂尾楼,都有个好归宿!