10月中旬，网上流传一张Xi安蓝光雍金湾楼盘的照片。照片是蓝光雍金湾项目部的通知和公告。具体来说，该工程因拖欠施工方巨额工程款和已支付的商业承兑汇票逾期无法支付，导致施工方无法支付材料和农民工工资，施工已无法进行。
■来源:头条@ Xi安房地产
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事实上，早在8月14日，蓝光金庸湾的业主就在人民网留言板上焦急地抱怨，2021年春节起大楼将停工，担心项目因企业财务问题被查封，预售资金监管账户资金是否正常等等。
相关监管部门很快回应了业主的担忧，称:该项目预售资金监管账户处于正常监管状态，已成立工作专班，并引入第三方监理公司对蓝光雍锦湾项目进行计量审计。枫溪新城管委会多次召集项目开发企业、建设单位、材料供应商，督促各方全力配合项目建设。
没想到过了两个月，工程还是到了撕破脸皮的地步，施工单位直接公开了和甲方的矛盾。
可能就是因为这个吧。10月12日，蓝光金庸湾的另一位所有者在人民网的留言板上抱怨道。金庸湾回复说，它已于9月20日全面恢复。然而，业主多次走访后，发现根本没有几个工人在进行施工。
在人民网留言板上搜索可以看到，蓝光地产在陕西雍金湾的项目遇到了困难。
2021年10月2日，保集蓝光金庸半岛项目被业主投诉一期工程基本停滞，迟迟不能交房。在投诉中，业主提到了与蓝光金庸湾项目相同的一点:拖欠农民工工资。
7月16日，临潼蓝光长岛国际社区二期项目被投诉本应6月30日交房，得到临潼区住建局回复:逾期交房问题属实，项目计划10月15日向业主交房。我们还不知道房子是否已经交付。
从业主的网上投诉和临潼住建局官方微信官方账号可以得知，蓝光长岛国际社区项目四期也已经宣布延期交房。
2021年9月和10月，三名业主在人民日报留言板上投诉称，Xi安蓝光公园华府二期5号楼已经停工五六个月了。原因和蓝光雍锦湾项目一样:开发商和施工单位因为建筑材料涨价未能达成一致而停工。
虽然监管部门在回复中表示已与项目建设单位和施工单位进行了谈话，以促进双方继续合作，并督促施工单位制定可行的赶工方案。然而，10月20日，我在蓝光公园华盛顿二期施工现场看到，5号楼仍处于停工状态。
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蓝光在陕西的项目出现这种问题并不奇怪。今年以来，蓝光深陷债务违约、降级、股票冻结等困境，这要从蓝光的发展说起。
蓝光投资集团的前身是蓝光汽车配件厂，1989年成立于成都市西城区。成都蓝光房屋开发公司成立于1992年。1994年更名为“蓝光”。2015年之前，蓝光一直在四川深耕，被誉为四川地产“一哥”。
■蓝光大厦|来源:蓝光发展官网
2015年，蓝光控股集团旗下蓝光发展完成改制并在上交所上市，融资渠道打开。此后大力进行全国布局。
根据之一财报，也就是从2015年开始，“蓝光的新增土储数量呈爆发式增长，销售额也从2015年的100亿增长到2019年的1000亿。
之一财经梳理了蓝光“千亿”的数据，发现蓝光在拿地和土地投资基金方面进步很快。2015年蓝光开发拿地数量仍为15宗，2018年达到85宗，2019年达到48宗，2020年达到60宗。从土地投资额来看，2015年为118亿元，2019年为654亿元。
■来源:蓝光发展官网
正是在这个时期，蓝光进入了陕西。2016年12月12日，蓝光斥资10.18亿元收购沣东新城天台路以西、政和四路以南三宗商住用地，总成交面积334.6亩。这片土地后来被开发成蓝光公园华盛顿项目。
那么为什么这个千亿房企现在会陷入这种困境呢？
外界总结了几个原因:
多次高溢价拿地，而且还是三四线城市。比如2020年7月8日以9.19亿元，溢价率99.59%获得江苏南通海门市一宗地块；2020年南阳市的两个项目的溢价率分别达到123%及151% 。启用了多种高成本的融资渠道。据华尔街见闻报道，2017年至2020年，蓝光负债规模从761亿增至2118亿，净负债率从92%上升至113%，融资成本也从7.19%增至8.20%。这种高成本的借贷模式并没有得到相应的回报。2020年蓝光整体销售面积同比增长10.02%，但仅带来销售金额1.97%的增长，运营回款严重不足。
接下来，2020年9月，我们遇到了新出台的“三条红线”政策”。随着房地产融资环境的收紧，蓝光遭遇债务危机。
■途远 ***
2021年5月以来，大公、中国程心国际、标准普尔、穆迪、东方金诚等评级机构连续下调蓝光发展信用评级。例如，仅在5月份，穆迪就将蓝光的开发从B1下调至B2，然后从B2下调至B3。
7月13日，标普将四川蓝光发展的长期发行人信用评级由CCC-下调至D，将公司高级无担保票据的长期发行评级由CC下调至D。
9月初，蓝光发展发布公告称，截至2021年9月3日，公司累计到期未偿还债务本息共计186.64亿元。
蓝光发展2021年半年报显示，截至2021年6月30日，公司总资产为2205.93亿元，资产负债率为84.01%，扣除预收账款后的净负债率为227.78%。也就是说，资产负债率仍然踩在了“剔除预付款后的资产负债率不得大于70%”三条红线之一。
■途远 ***
当然，蓝光也在积极自救。
2020年将其持有的迪康药业公司100%股份以9亿元的售价 *** 给汉商集团；
2021年3月，刚上市不到一年的蓝光嘉宝物业以48亿元卖给碧桂园。
2021年5月，位于江阴和常州的四个项目 *** 给万科。媒体称，交易总额保守估计超过30亿元。
除了出售资产和项目，蓝光还重组了债务。在公司层面，总经理池峰辞职后，蓝光发展的实际控制人杨铿在股权层面进行了切割，通过协议 *** 的方式将其所有股份 *** 给蓝光集团，并重新推选其子杨武政为蓝光发展的董事长兼总裁。
对于蓝光，资本市场仍然紧张不安。
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了解了蓝光的发展和现状，就可以理解前面提到的陕西部分项目的停工，甚至可以更好的理解蓝光在陕西部分项目的运作。
比如蓝光雍锦湾项目，有业主投诉2019年9月全款买房，蓝光却一直以各种借口拖延合同备案。联系房管局才知道蓝光至今(2021年1月)没有提交备案材料。
为什么备案迟迟不下来？7月，一位临潼蓝光长岛国际小区的业主在投诉同样的问题时，得到了相关部门的回复。或许可以解释为:“开发企业在建工程抵押未在不动产登记部门办理了解抵押手续，导致合同无法网签备案”。
从下面的截图可以看到，同样的操作也在宝坻蓝光金庸半岛进行。
那么蓝光还有希望吗？
9月24日，央行货币政策委员会第三季度例会提出，保持房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益。
9月29日，央行、银监会联合召开房地产金融座谈会，重申“不炒住房”，同时要求金融机构配合有关部门和地方 *** ，共同维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
一些机构对此持乐观态度。10月14日，郭进邦德发布的研究报告指出:“黑暗时刻已经过去，建议超配房地产”。认为房地产政策调控最严的时期已经过去，未来压制地产股估值的更大因素将有边际改善，因此坚定看好地产板块四季度行情。
但也有分析认为，短期内不存在楼市调控松绑的可能。央行的会议将从抑制投资投机转向全面防范金融风险，而不是放开房地产监管和释放信贷。
不管房地产市场什么时候会变，作为普通老百姓，我们可以放心，央行防范系统性金融风险是为了维护市场的健康发展和住房消费者的合法权益。
作者| 22 |贞观作者
