tod是什么
编者按经济飞速发展，人口持续增加，粤港澳大湾区正在不断释放潜能。打造宜居宜业宜游的优质生活圈是粤港澳大湾区建设的重要目标，轨道交通网络体系的发展和完善，正是实现目标的重要抓手。如今，广深城市地铁线网已经织密，多条在建城际铁路即将投入运营，轨道交通加快了人员流动的速度和效率，将大湾区内的各个城市、片区有机结合起来，深刻地改变着人们的居住观与置业观。即日起，南方日报、南方 正式推出“宜居大湾区之轨道居住观”，从轨道交通发展的角度观察大湾区宜居优质生活圈的打造，展现大湾区轨道物业新价值。
如果你生活在广州、深圳等城市，对轨道交通和房地产都有关注，那你大概率看到过“TOD”这个词。
TOD是“Transit-Oriented-Development”的缩写，直译为“公共交通导向发展”。在一些重要的轨道、公路、民航的站点枢纽，发展带有商业、办公、居住、消费等复合业态的TOD类项目，对于盘活重点片区客流，提升工作居住生活水平，促进片区产业发展等均有重要意义。
新塘南站
随着粤港澳大湾区轨道交通建设的不断延伸拓展，各地按照TOD模式开发的综合体项目不断涌现，仅在广州，就有多个新建商业和居住项目建在地铁站、车辆段的上盖，或建在交通枢纽临近地带。但对于房企而言，这种开发模式与传统开发仍有较大差异，既考验实力，也考验智慧。
TOD概念项目层出不穷
搭乘穗深城际铁路列车从广州东站出发，大约25分钟后，列车在增城区结束与广深铁路的并行，驶上一条爬坡展线，沿着轨道在这里拐了个大弯，随后驶入两栋摩天大楼之间的裙楼内，穗深城际铁路的重要节点新塘南站就设在这里。
凯达尔枢纽国际广场
这里是位于增城新塘的凯达尔枢纽国际广场，同时也号称是全国首个TOD交通综合体，包括两座塔楼及裙楼，是一座含有商业中心、甲级写字楼、五星级酒店、LOFT公寓等业态于一体的智能枢纽都汇，也是国内首个高铁、城际轨道、地铁多种轨道交通及汽车客运、巴士等多种公共交通方式同时交融的城市综合体。除了穗深城际新塘南站外，地铁13号线新塘站已开通多年，尚在规划图纸中的16号线、28号线也计划从这里经过。
其实在TOD概念成为热词前，广州深圳等地就已有不少类“轨道 物业”模式的开发形态，其中广州的体育西路、万胜围地铁站，深圳的购物公园地铁站等，都与周边商业综合体或办公写字楼形成了良好融合。
如今，打着TOD概念旗号的新建项目越来越多，最重要的参与者便是广州地铁。地铁13号线官湖站附近，广州地铁与越秀合作开发的品秀星图将楼盘建在官湖车辆段上方。在8号线北延段终点附近，广州地铁与珠江实业合作的品实云湖花城选择在白云湖车辆段上盖开发，而在21号线与14号线支线交汇的镇龙站附近，镇龙停车场的上盖楼盘星汇城项目，英文名直接就叫“TOD Town”。
距离新塘站不远处的京港澳高速新塘立交，华润置地正在开发的公园上城宣称引入TOD立体交通模式，并通过城市公园、商教娱乐等多元复合型功能升级TOD概念，而从效果图来看，未来高速公路会从项目下方穿过，而上盖会形成一座巨大的“空中公园”连通两侧的住宅社区。
华润公园上城效果图 资料图片
强调“交通在先”理念
曾有媒体机构统计出广州15个在建或规划中的TOD开发项目，多数分布在白云、番禺和增城，包括嘉禾望岗、广州南站、新塘等重要节点都被囊括在内。
那么，TOD为何这几年备受关注？
“TOD代表的开发导向，是在公共交通覆盖辐射的几百米范围内，打造出工作、居住、商业、交通、出行等多种用途空间集合的开发模式，”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向南方 记者表示，这种开发模式一方面是为了平衡相应片区的产城融合，降低通勤成本，另一方面最大限度将工作、生活与交通出行融为一体，节约发展空间。
在李宇嘉看来，TOD项目与其他一般楼盘最大的区别是“交通先行”。“并不是先有厂房住宅生活区，发现出行不方便了才来搞交通，而是根据交通枢纽辐射范围进行产业规划和项目布局。”他认为，目前TOD项目往往带有区域商业枢纽属性，在粤港澳大湾区范围内，随着地铁等综合交通枢纽在新城、新区、城市副中心的开发建设，这种开发模式可以先行规划描绘片区，以这种方式来突出卖点，吸引购买力和关注度。
“过去建设站点只是单一考虑交通属性，希望站点实现快进快出的功能，”戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及高级董事邵丰认为，目前打造轨道交通站点，更多地是从站城一体化的角度考虑，要考虑站点带动的产业，产城人居要平衡发展。
与此同时，不断壮大的新片区也对TOD开发模式产生了需求。
以新塘为例，该片区狭义上指新塘镇范围，广义上则包括过去几年从新塘镇析置出的永宁街、宁西街和仙村镇，第七次人口普查数据显示，上述四镇街人口合计达到65.24万人，占增城全区人口44.49%，与2010年“六普”时的新塘镇相比增加约26万人，增幅达66.74%。
新塘片区已有大量开发成熟的住宅社区
作为增城辖区紧邻广州中心城区的地带，新塘在过去十年里承接了大量新增人口。“如果能围绕TOD开发的话，能够降低要素聚集成本，吸引人群居住，”李宇嘉认为，TOD开发模式能更大程度上为相应片区提供更多资金支持，从而形成片区发展的良性循环。
考验房企开发运营能力
不过从现实情况来看，TOD类项目在广州并非一帆风顺。
例如新塘的凯达尔枢纽国际广场早在2018年6月就已封顶，曾预计2019年底正式投入运营。但如今已是2021年7月，穗深城际也早已开通，该项目却仍未开业。
7月7日下午，南方 记者搭乘穗深城际列车来到新塘南站后发现，位于车站出口旁的凯达尔营销中心目前是关闭状态，门口贴出通告称，因为消防验收相关工作所需而暂停开放。记者随后拨打通告中的联系电话，营销人员在电话中表示，很快就能恢复营业。
7月7日下午，凯达尔枢纽国际广场营销中心处于关闭状态。
从外观上看，两座塔楼和裙楼的外立面，除部分细节外已基本装饰完毕，但周围空旷的环境，周边立起的围挡，都让人看不出投入使用的迹象。
此前凯达尔枢纽国际广场曾有中信泰富商业的参与，项目公开名称也一度为“中信泰富·凯达尔枢纽国际广场”，但从2018年后，该项目对外宣传时便不再含有“中信泰富商业”字样。
外界对凯达尔的状况有诸多猜测，新塘南站附近一家新开楼盘营销负责人曾向记者表示，据他们所知，中信泰富退出后，凯达尔在项目开发运营上并不顺利，疑似出现“资金断裂”。该传闻并未被证实，但成了人们口耳相传的说法。
根据天眼查网站的公开信息，开发商广州凯达尔投资有限公司曾在2017年两度出质股权，今年母公司还被广州市中级人民法院执行财产保全，共计15000万元股权被冻结。
楼盘销售回款是房企重要资金来源。前述凯达尔营销人员向南方 记者表示，凯达尔目前在售复式LOFT，均价约3万元/平方米。由于所在地块2014年就已动工，因此在售公寓可以卖给个人，但该价格与附近在售的新世界广汇尊府、保利天际等新住宅盘相比并没有太大优势。而凯达尔枢纽国际广场附近的二手住宅，报价也多在1.9万至2.5万元/平方米区间。
阳光家缘网站显示，凯达尔枢纽西塔“办公类”产品有712套获批可售，但已售仅105套，而在销控表中，大量房源因处于“抵押”而显示为不可销售状态。
阳光家缘网站对凯达尔枢纽国际广场预售和已售的信息公示。
“项目开发出现问题，多少和经营者的能力有关，”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，TOD项目通常具备地段优势，但如果在业态的配置、现金流的管理、产品的推广和营销等方面，也会导致项目运作效率很差。
◎专家连线
发展TOD，大湾区要形成灵活开发模式
尽管延期至今未能开业，但外界对于凯达尔枢纽国际广场仍然抱持信心。今年年初增城发布公众号就曾表示该项目已基本建成，计划于2021年开放。如今消防验收的信息，也表明其正在走向投入使用的道路。
根据《粤港澳大湾区（城际）铁路建设规划》，未来大湾区要形成主轴强化、区域覆盖、枢纽衔接的城际铁路网络。国家发改委在批复该规划时还明确要求，要加强，各种交通方式有效衔接，积极培育客流，促进各种轨道交通融合发展，同步建设城市配套设施，实现无缝衔接、零距离换乘。结合枢纽建设，形成“站城一体”的城市综合体。
在此基础上，不论是广州、深圳等地已经建设的火车站，还是近年来新建或规划的广州南沙、新塘，深圳西丽、福田，以及珠海横琴、江门蓬江、东莞西站等，都将是轨道交通客运枢纽体系的重要组成部分，这也为TOD开发模式形成了建设基础。
“广州和深圳为中心的9个城市要全部实现互联互通，还要辐射广州都市圈的清远以及深圳都市圈的河源等地，如今广深房价较高，通过轨道交通一方面可以疏解人群，还可以产城融合、支柱平衡打造新区，”李宇嘉表示，轨道交通能够让城市中心城区密集的人口、住房需求、商业需求和部分产业转移到外围，这也是实现TOD开发模式的重要条件。
而在严跃进看来，粤港澳大湾区更要关注一些新兴区域的发展机会，TOD类项目要与所在区域的城市更新及产业更新结合，这样才能让TOD项目真正具备较强的客流，另外也要形成更灵活的开发模式，让TOD真正成为所在片区的新商圈和新地标。
而对于TOD的开发模式，邵丰认为目前主要有中国香港和日本东京两种形态，“在中国香港，TOD在城市的不同发展阶段担当不同的作用，包括促进新市镇发展、旧区产业转型、轨道交通功能与物业功能的立体连接等，日本东京都市圈有丰富高效的公共交通网络体系，TOD模式将都市圈内各大城市进行有机串联，形成明确的产业分工，同时强调区域优势资源整合，促进区域协同合作。”
位于日本东京的新宿车站，被视作TOD开发模式的代表作。资料图片
邵丰表示，不同地区的模式都有其优点和局限性，可以在参考优秀发展模式的基础上，探索自身最适合的开发模式。
【记者】葛政涵
【统筹】冯善书 葛政涵
【作者】 葛政涵
【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端
来源：南方 - 创造更多价值
