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回迁楼房本和商品房一样吗
房产证是一样的。
有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10％。
而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。
小提示
回迁房与商品房主要有以下三点区别：
1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且可以在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。
拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理；
2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定；
3、如果拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。
经济适用房不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。
回迁房过户后就变成商品房了
几日前，楼市君写了一篇关于黄埔回迁房的文章（半年涨7000/平！付全款！黄埔回迁房，也要买不起了？），不少粉丝留言要求联系方式。
为了粉丝买房不掉坑，楼市君决定实探一番，了解清楚回迁房到底能不能买？回迁房是如何变成商品房的。
大壮名城，楼市君实拍
两步回迁房变身商品房
低价引发大壮名城商品房退筹
在中介小何（化名）的介绍下，楼市君来到位于香雪站附近的一间中介机构，负责人表示，在这里可以买到暹岗村（大壮名城）和火村（合生中央城）的安置房。
首先，该中介负责人详细介绍了买回迁房的步骤，相比商品房显得更为复杂：
1.交3万意向金到中介，接着才能跟业主看房。
2.条件谈妥，和业主一家人签订合同（律师在场见证下 ），需要一次性支付房款。
3.2021年6月摇珠，明确所在楼层，这时需要补交开发商建造费1200元/平，10月交楼入住。
4.交楼两年内可以办证。这时，买家可以选择房屋抵押（针对投资客）或者过户，过户则需要补交1900 元/平土地出让金到国税局以及过户税费、个税、契税、增值税等。
根据现在大壮名城回迁房约2.5万-2.6万/平售价，加上以上费用，实质售价去到2.8万—2.9万/平。这个售价相对于大壮名城商品房4.7万-5万/平的售价，确实有很大的利润空间。
中介介绍，因为大壮名城回迁房价格低，已经影响到商品房销售，有部分房客已经退筹。
大壮名城回迁房位置示意图，图源中介
随后，有工作人员发了一份资料给楼市君，上面不仅有详细的户型介绍，还明确写着：国有土地，一房一证，商品房证！
针对这个商品房证，楼市君提出疑问，回迁房是如何变成商品房的？
负责人则表示，回迁房变成商品房要满足两个条件：
第一，回迁安置房土地必须属于国有土地性质，类似猎德村的集体土地性质不能拥有一房一证，因此不能转换成商品房。
第二，回迁安置房在进行交易时候，必须交齐地价的20%土地出让金到国税局，方可过户到买家名下。 一顿操作之下，回迁房就变成了可以流通的商品房。
接着，这位负责人还拿出一份印着“国有建设用地使用权”文件出来证明，暹岗村一期确实是国有土地性质。
回迁房过户有风险
业主签订双倍赔偿金“作保”
回迁房变成商品房，在国有土地性质的先决条件之下，再补齐土地出让金税费就能完成转变，看似简单背后，其实隐藏不少风险。
就拿大壮名城回迁房作为例子，从签订合同到过户，最快1-2年，变数会增多，例如房价上涨，业主反悔不肯过户，买家只能哑口无言。
回迁房样板间，图源中介
为了打消楼市君顾虑，该中介负责人则表示会最大限度保护买卖双方利益，签订合同时会请到村委和三位律师到场见证，其中一位负责录像；另外业主一家也会全部都场，全部签字画押。
楼市君表示，这样的保障力度不够，业主一家人口庞大，若然其中一人有经济问题，房屋可能会面临查封拍卖等风险因素。
此时，中介负责人拿出“杀手锏”，表示可以在律师的见证下到买卖双方到公证处签下“欠条”：若然双方签订的房屋买卖合同不能生效，卖家将赔偿房屋双倍金额给到买家，若合同生效，则欠条作废。
火村安置房效果图，图源中介
临走时，该负责人还极力向楼市君推荐火村安置房，因为火村可以到三旧改造办确权占有份额，比起大壮名城回迁房更有保障。
其实，去实探大壮名城回迁房之前，楼市君还去了位于金坑科学城美林水岸项目，和大壮名城回迁房不一样的是，美林水岸项目无须经过村民过户这个步骤，可以直接落户到买家身上。
具体是买卖双方签订一份“金坑村安置房屋拆迁安置补偿情况声明书”，直接把卖家确权部分划分给买家，最后还有金坑村经济合作社的盖章。
此外，作为补充，买卖双方还将签多一份权益转让协议。相比于大壮名城回迁房的交易，美林水岸直接落户相对多一层保障。
那是不是，有律师见证，有三旧改造办确权，甚至写下双倍赔偿的欠条就能完全保障买家的权益呢？
其实不然，因为《房地产管理法》明确规定，没有取得权属证书的房地产是不能够上市交易的。若本来签订的买卖合同就不在法律认可范围之内，试问，其衍生出来的协议也好、确权也好，也未必受到法律保护。
黄埔回迁房不限购？
过户还需5年社保
文末最后，除了买卖合法性风险之下，还提醒一下各位买家，黄埔回迁房并非完全不限购。
类似大壮名城回迁房这类，业主对买家的私人交易，其实是类似于一次二手房买卖，即需要从业主过户给买家，因此受到政策限购。
科学城美林水岸安置区效果图
而美林水岸，则是把买家的身份直接转换成被赔偿的“村民”，待到合同生效之后，直接落户到买家，无需经过过户这一道手续，因此不受到限购影响。
回迁房巨大利益的背后，风险似乎变得无足轻重，在走访过程中，甚至发现有投资客买了3000平大壮名城回迁房。但是楼市君还要多说一句老话，投资有风险，买卖需谨慎。
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