中国网财经9月14日讯(见习记者张增艳)近日，00106.HK施琅地产发布了2021年业绩报告。期内，施琅集团连同合营企业及联营公司的合约销售额(包括委托开发及管理项目)达232.58亿元，较去年同期增长80%；合同销售面积146.94万平方米，同比增长100%。根据2021年500亿元的销售目标，施琅集团上半年完成全年目标的46.3%。
不过，施琅地产上半年净利润延续了去年同期的下滑趋势，而“三条红线”仍未变绿，位于“黄档”。
净利润同比下降334.85%
今年上半年，施琅房地产陷入了“增收不增利”的困境。上半年实现营业收入35.37亿元，同比增长23.98%；毛利7.99亿元，同比增长58.14%；净利润达到4.42亿元，同比下降334.85%；归属于公司股东的亏损4.46亿元，同比下降414%。
亏损的背后是施琅房地产销售和服务成本的大幅增加。报告显示，施琅地产的销售及服务成本由去年同期的23.47亿元增长16.63%，至27.38亿元。具体到三项费用，施琅地产销售费用为2.27亿元，较去年同期的1.49亿元增长51.7%；管理费用为8亿元，比去年同期的3.27亿元增长145.1%；利息费用约为3.2亿元，比去年同期的3.61亿元下降12.81%。
施琅地产表示，销售费用增加，除销售规模同比增长外，受疫情影响，销售激励促销力度均有所加大；管理费用增加主要是由于收购美国特殊目的收购公司公司导致的间接上市费用3.77亿元。与此同时，收购复古庄园住宅导致员工和成本增加。
值得注意的是，尽管施琅地产的利息支出略有下降，但其资本化率却上升至49.2%，较2020年同期的29.1%上升了20.1个百分点。“资本化比率的提高在某种程度上可以释放一些利润空，使报表更加可见，”一位财务人士表示。
“三条红线”还踩着一条
截至6月30日，施琅地产债务总额为70.7亿元，较去年底的65.5亿元增长7.94%；现金等价物和受限资金约为39.4亿元，比去年年底的52.5亿元下降24.95%。此外，截至6月底，施琅房地产的加权平均财务成本约为7.0%，略低于2020年12月31日的7.6%。
需要指出的是，施琅地产一年内到期的短期债务从去年底的8.57亿元增加到今年6月底的14.35亿元，占总债务的比重也从13.1%上升到20.3%，而长期债务的比重则从86.9%下降到79.7%。
根据“三线四档”融资新规，施琅地产剔除预付款后的资产负债率为73.8%，净负债率为52.8%，现金短债比率为2.74。因此，2021年施琅房地产中期指数超过阈值，处于“黄档”等级。
“由于中央 *** 对房地产金融监管持谨慎态度，监管将继续升级。从长远来看，施琅房地产仍然面临着债务削减的压力，”据业内人士分析。
穆迪9月2日发布报告称，未来6-12个月，中国房地产开发商的国内银行和信托贷款以及境内外债券市场的融资渠道仍将紧张，因此将行业前景从稳定调整为负面。“施琅房地产属于‘黄档’，这意味着它的有息负债增长率不能超过10%。结合融资环境的趋势，施琅地产未来将面临再融资压力，”上述业内人士补充道。
土地储备降至新低
截至2021年6月30日，施琅地产项目储备可售面积498.88万平方米，预计可售价值996.1亿元。以上两个数字都降到了五年来的新低。按股权计算，施琅地产应占项目储备可售面积176.53万平方米，预计可售价值293.9亿元，占比分别为35.39%和29.51%。
早在今年5月，惠誉就对LANXtime Real Estate发布了最后一次评级，指出LANXtime Real Estate土地储备有限，土地储存期较短，仅为1.5年，可能会阻碍销售增长和业务可持续性。
来源:施琅房地产年报(中国网财经制图)
数据显示，2017-2020年末，施琅集团项目储备可售面积分别为635.3万平方米、671.96万平方米、685.96万平方米和528.98万平方米，对应的可售总值分别为1179亿元、1219.1亿元、1314.3亿元和1043.2亿元。同期，施琅集团(含合资公司)销售额分别为320.53亿元、381.49亿元、404.86亿元和411.31亿元，整体呈上升趋势。根据克而瑞的数据，施琅地产在2017-2020年分别排名第64、68、73、92位，在百强房企中的地位持续下滑。
“受制于土地储备，施琅房地产近年来发展缓慢，销售业绩增幅有限，销售规模难以实现大幅增长。从目前的调控形势来看，施琅房地产做大的机会很少。因此，施琅地产希望通过轻资产模式撬动规模增长。而轻资产模式可以把盘子做大，但收益有限”，上述知情人士表示。
在今年3月的业绩会上，朗诗地产管理层表示，公司的经营模式不再是内饰股份的重资产模式，而是积极发展轻资产项目。截至6月30日，独立第三方委托项目50个，可售面积277.61万平方米，预计可售价值595.4亿元。收入方面，今年上半年，施琅地产通过开发管理服务实现的收入为4.05亿元，仅占营业收入的11.44%。
(责任编辑:方晓宇)
